안녕하세요
주택임대 관련해서 법이 하도 많이 바뀌고 복잡하다보니 기존에 주택임대 사업자로 등록하신분들은 앞으로 어떻게 되는지 궁금한게 많으실 것으로 보이는데요.
오늘은 기존 주택임대 사업자 분들 중에서 자동말소 대상이 되는분들인, 4년 단기주택임대 사업자 분들과 8년 장기 주택임대사업자분중 아파트 임대하시는 분들에 대해서 앞으로 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
4년짜리 단기임대 등록과 8년짜리 장기임대 등록 주택중에서 아파트는 이제 등록을 못하도록 되어있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법상으로는 2020.8.18 시행이지만, 세법상으로는 대책발표일인 2020.7.11 이후에 아파트 아닌 장기임대 주택임대등록 한 분들에 한해서 세제혜택을 부여합니다.
그리고 앞으로 신규 주택임대 의무등록기간은 10년입니다. 그럼 앞으로 폐지되는 주택임대 사업자인 단기임대 주택사업자와 아파트 장기임대 주택사업자 분들은 어떻게 될까요?
두가지로 나누어서 생각해 볼수 있습니다.
1. 잔여 의무임대기간까지 채우고 자동말소 되는경우
2. 중도에 자진말소 하는 경우
이 중에서 오늘은 잔여 의무임대기간까지 채우고 자동말소 되는 경우에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
우선, 4년 단기주택임대 사업자분들 중 자동말소의 경우 입니다.
기존에 취득세, 재산세, 임대소득세 감면 부분에 대해서 기존 혜택을 받은 부분을 추징이 없습니다. 자동말소라는게 본인의 의사가 아닌 국가에서 강제로 말소시키는 것인데 기존에 혜택을 취소한다면 국가와 납세자간에 신뢰가 깨지는데 그런일은 일어나지 않을 것 입니다.
종부세의 경우 원래 혜택을 받으려고 하면 5년간 임대기간을 유지 해야 합니다. 그런데 4년 채우고 자동말소 하게 되면 5년 의무 임대기간 요건 충족을 못했으니 추징이 되어야 할까요?
아닙니다. 이 경우도 위의 경우와 똑같이 추징이 되지 않습니다. 여기서 궁금한것이 왜 의무임대기간이 4년인데, 세제혜택 유지조건은 5년일까요?
4년은 민간임대주택법상 단기주택임대 의무기간이고, 5년은 세법상 혜택을 주기위한 의무 임대 기간입니다. 거주주택에 대한 양도세도 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세를 해줍니다. 3주택이 있는데, 1주택은 거주를 하고, 오늘 2주택을 주택임대사업자등록을 하고 내일 1세대 1주택 요건을 충족하는 거주주택을 양도한다면 이를 1세대 1주택으로 봅니다. 그런데 4년 자동말소됐다고 이를 추징한다? 그렇게 할 수 없습니다. 따라서 기존에 양도세 비과세 받은 부분을 인정해 줍니다.
그러면, 4년 자동말소 될 때까지 보유하고 있던 1세대 1주택은 어떻게 해야 할까요? 임대주택 첫번째 말소 후 부터 5년간 양도하는 주택에 대해서 비과세를 해줍니다. 임대주택이 2주택 이상인 경우 임대사업자 등록 각각 되어있을텐데 이경우 먼저 말소한 주택부터 기산을 해서 5년을 계산합니다. 임대주택도 원래는 거주주택포함해서 1세대 2주택 또는 3주택이 되면 일정 요건을 충족하면 중과세가 됩니다. 그러나 2018년 4월 1일 이전 등록한 납세자는 최소 5년 임대기간이 필요한데, 4년 자동말소일 경우에도 양도시기와 무관하게 중과가 아닌 일반 양도세를 신고 납부 할 수 있습니다.
다음으로 8년 장기임대 아파트의 경우 자동말소 될 때 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
취득세,재산세, 임대소득세 감면분은 기존 감면 분을 추징하지 않습니다. 이유는 4년 단기임대일때와 같습니다. 종부세 감면분은 이미 5년 요건을 총족했으므로 기존 헤택 부분에 대해서 추징이 없습니다. 거주주택 양도세 비과세는 단기임대주택일 경우와 같습니다. 이미 양도할때 1세대 1주택인 경우 추후 추징은 없고, 자동말소때까지 보유한 1세대 1주택은 처음 말소일부터 5년 이내 양도한 경우에만 양도세를 비과세 해줍니다.
다음으로 임대주택 양도시 장기보유 특별공제를 해주는데요. 8년을 채우면 50% 공제를 해주는데, 8년 자동말소 이므로 이부분 공제받는데 문제가 없습니다. 그러나 70% 공제는 10년을 채워야 받을 수 있으므로 이부분은 공제를 받는것이 불가 합니다.
아까 단기임대 주택 설명 드릴때 장기보유 특별공제 설명을 안드린 이유는, 단기임대주택의 경우 6년이상 임대해야 40% 장기보유 특별공제를 받을 수 있는데, 4년 자동말소 이므로 이부분이 불가하기 때문입니다.
임대주택을 양도시 100% 세액감면을 해주는 임대 주택이 있는데 이는 여러요건중 하나가 10년이상 임대요건 입니다. 8년 자동말소 이므로 이부분도 받는 것이 불가 합니다. 장기보유 특별공제와 100% 양도세 감면은 중복 감면을 받을 수 없습니다. 8년 장기 아파트 임대의 경우도 임대주택 양도세 중과세 제외를 할 수 있습니다. 2018.4.1 이후 주택임대 등록분은 8년 임대기간을 채워야 임대주택 양도세 중과를 제외해줍니다.
따라서 8년 임대기간을 채우고 자동말소한 경우이므로 양도시기와 무관하게 양도세 중과에서 제외하게 됩니다.
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